Договор купли продажи комнаты в коммунальной квартире


В данной статье речь пойдет о продаже комнаты в многокомнатной или коммунальной квартире

Статья будет актуальна тем продавцам, кто решил продать комнату в 2020 году.

Основная сложность продажи именно комнаты, по сравнению с квартирой в том, что при продаже комнаты, необходимо обязательно получать согласие соседей.

Найти покупателя на комнату, сегодня, довольно таки сложно. Тому есть массам причин. Это и доступные кредиты, квартиры-студии, ипотека и прочие доступные способы приобретения жилья.


Основная проблема продажи комнаты заключается в некомфортном проживании людей друг с другом. Поскольку мало кому приятно жить с кем-то бок о бок с малознакомыми людьми. Некоторые агентства и риэлторы, даже стараются не связываться с продажей комнат. Поскольку сделки эти не такие прибыльные и порой очень проблемные.

Но, не смотря на сложность таких сделок? Продажа комнат все же возможна при определенных обстоятельствах.

Ниже, мы расскажем вам основной порядок действий продажи комнат.

Какую комнату можно продать и при каких условиях?

Не каждую комнату можно продать. Такое право у вас имеется в том случае, если комната находится в приватизированной квартире. Для того, чтобы продать комнату необходимо быть собственником продаваемой комнаты. Если комнаты не была приватизирована, то продать ее нельзя, поскольку собственником в данном случае является муниципалитет, а не вы.

А что делать, если комната так и не была приватизирована?

Для продажи комнаты, вам сначала нужно ее приватизировать. Если вы еще это не сделали, обратитесь в местную администрацию, там вам расскажут, как действовать.

Как выяснить цену продажи?

Для определения реальной рыночной цены комнаты есть несколько методов. Самым простым методом считается метод аналогичных комнат. Вам необходимо изучить предложения аналогичных комнат в вашем микрорайоне.


оит учитывать и юридические проблемы с данными комнатами, поэтому этот метод не всегда может быть правильным. Другим способом является обращение к оценщикам, дл определения реальной рыночной цены. Можно обратиться за помощью к риэлторам или агентствам недвижимости. В любом случае перед обращением за помощью, вам необходимо составить картину вашего предложения. Для этого можно не только промониторить объявления в газетах, сайтах, предложениях агентств. Завышать цену не стоит, поскольку не правильное позиционирование объекта недвижимости может отпугнуть будущих покупателей. Оптимальное предложение по цене – средняя цена. При выставлении ценника на комнату следует учесть многие факторы, начиная от состоянии самой комнаты и ее состояния, так и год постройки и техническое состоянии самого дома.

Где и как найти покупателя?

Не смотря на то, что на комнаты на рынке не такой большой спрос как на покупку квартир, определенные покупатели тут все же присутствуют. Основная масса заинтересованных в покупке, это люди, не имеющие достаточных средств для приобретения полноценного жилья и однокомнатной квартиры. Продажу комнаты рассматривают  в первую очередь студенты, малоимущие и приехавшие на заработки граждане страны. Ничего страшного в том, что вам придется работать с такой категорией покупателей, нет. Да, их бюджет действительно ограничен, торговаться они будут серьезно. Но  если ваша основная задача продать комнату, а не заработать на ней – торгуйтесь. Объективный взгляд на цену комнаты и заинтересованность покупателей, главный козырь в такой сделке. Очень часто бывает такое, что первые предложения заинтересованных покупателей максимально выгодны продавцам. И если проигнорировать предложения таких покупателей и не договориться, квартира может «зависнуть» на долгие годы и месяца.


Одним из простых методов привлечения покупателей является размещение объявлений о продаже недвижимости на сайтах в интернете.

Можно разместить объявление на сайте DOMAKVART.RU – это просто, выгодно, удобно.

Обращение в агентство недвижимости может дать дополнительный результат, но за их услуги придется выложить немаленькую сумму. Иногда самым простым способом служит продажа комнаты через размещение листовок. Посетив несколько досок объявлений  — наклейте ваше предложение о продаже комнаты.

Друзья, партнеры, соседи – тоже отличные помощники в продаже. Если с ними наладить человеческое общение, то уважительное отношение может вам решить вашу сложную проблему – продать комнату. Не игнорируйте и этот вариант.

Соседи не только возможные ваши будущие покупатели, но и источники проблем.

Если у вас появился заинтересованный покупатель, не стоит брать авансы или залоги. Это может сыграть злую шутку. Причина проста – ваши соседи. Продавая комнату, вы должны предложить купить ее сначала вашим соседям. Если такого не сделать, то сделка по продаже комнаты может быть признана недействительной по решению суда.


Необходимо первым делом предложить комнату соседям.

Закон наделяет ваших соседей преимущественным правом выкупа у вас,  вашей комнаты. Первым делом, предложите купить ее у вас, именно им, чтобы у вас не возникло неприятностей и судебных разбирательств. Лучше всего сделать такое предложение письменно. В своем предложение озвучьте ваше ценовое предложение. В случае, если ваша комната заинтересует несколько соседей, вы вправе выбирать самостоятельно, кому ее продать по заявленной вами цене.

Если же, ваши соседи проигнорировали ваше предложение о продаже им комнаты, не отчаивайтесь. Они должны были написать вам письменный отказ и заверить его у нотариуса. Оформив такой отказ, вы уже вправе продать комнату любому желающему ее купить и это вовсе могут быть не ваши соседи.

Получение согласия органов опеки.

Особое внимание стоит уделить продаже комнаты, в случае если в ней прописан несовершеннолетний ребенок или инвалид. Продажу такой комнаты можно начинать только после того, как органы опеки дадут такое согласие. Для разрешения и предупреждения проблем с продажей такой комнаты, лучше всего обратиться в органы опеки и действовать строго  в соответствии с законом.

Если ваши соседи против продажи вами вашей комнаты.

Очень часты такие ситуации, когда ваши соседи сами не покупают вашу комнату, а так же выступают принципиально против ее продажи третьим лицам.


обы разрешить такую ситуацию нужно действовать последовательно и в строгом соответствии с законом. Вам необходимо отправить в их адрес, письменное предложение заказанным письмом. Заказное письмо должно быть отправлено с описью вложения. Если ваши соседи так и не получат письмо или будут уклоняться от его получения не отчаивайтесь. Вы все сделали правильно. Достаточно подождать месяц и если в этот период ответа от соседей так и не поступит. Вы вправе продать комнату уже третьим лицам. Главное сохранить подтверждение того, что вы отправляли им свое предложение. Обратите внимание, что в вашем извещении должны содержаться такие обязательные параметры, как ее характеристики, так и продажная цена.

Не стоит завышать цену на комнату, в надежде заживиться на продаже ее соседям, поскольку по закону вы не вправе продать ее третьим лицам ниже той цены, что предлагали соседям. Если такие факты станут им известны, они могут оспорить такую сделку в суде.

Переходим к регистрации нового собственника и заключению договора купли-продажи.

Для заключения договора купли-продажи необходимо собрать не только правоустанавливающие документы, но и другие бумаги.

Вам понадобятся:

  • Квитанция об уплате госпошлины
  • Паспорта всех участников сделки
  • Договор купли-продажи комнаты и передаточный акт к нему

  • Выписку из ЕГРН подтверждающая тот факт, что продавец комнаты является ее собственником
  • Документ, подтверждающий о том, что в комнате отсутствуют прописанные и зарегистрированные  лица
  • Технический план комнаты.
  • Документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по услугам за ЖКХ
  • Документы, подтверждающие ваше предложение первоначального выкупа комнаты (согласие, отказы, а так же разрешение органа опеки)
  • В случае нахождения в браке, согласие супруга на продажу

Все собранные документы, необходимо будет предоставить в органы Россреестра и ожидать перехода права собственности.

Не смотря на то, что описанное в нашей статье выглядит вполне понятным, последовательным и простым, будет не лишним исключить возможные риски. Эти риски касаются как продавца, так и самого покупателя.

Понизить риски и получить достоверную информацию на продаваемую комнату, определить возможные риски,  в виду запретов, наложенные ограничения и аресты, можно путем заказа выписки из ЕГРН.

Заказать выписку из ЕГРН можно по ссылке


Заказ такой выписки позволит установить настоящего собственника недвижимости и снизит ваши риски. Риэлторы рекомендуют заказывать такую выписку, как до момента оформления сделки, так и после ее окончания, спустя несколько дней.  Если, в первом случае можно убедиться в отсутствии ограничений и узнать собственника, то заказав второй раз выписку можно убедиться в том, что истинным владельцем недвижимости стали уже вы и такие сведения обработаны и внесены в Росреестр.

статья на сайте

Рекомендуем обязательно прочитать:

Площадь новых квартир стала меньше

Как подарить квартиру или недвижимость – порядок дарения

Денег на первый взнос по ипотеке не оказалось у 40% желающих ее взять

Где застройщикам взять деньги, если их даже нет у покупателей квартир?

Нахальные соседи мусорят в подъезде? Вот что можно и нужно делать!

Хотите купить квартиру? Вот что нужно проверить перед покупкой

Напишите свой комментарий к статье, это помогает объективно взглянуть на ситуацию и обменяться мнением нашим читателям.

Подписывайтесь на наш канал (вверх страницы)
Переходите на DOMAKVART.RU и вступайте в нашу группу Вконтакте — размещаем только актуальную и полезную для вас информацию


Источник: zen.yandex.ru

Договор

купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

[наименование населенного пункта]                                               [число, месяц, год прописью]

Мы, гр. [Ф. И. О. полностью], проживающий (ая) по адресу: [вписать нужное], паспорт серии [вписать нужное] N [вписать нужное], выдан [число, месяц, год] [наименование выдавшего органа], код подразделения [вписать нужное], именуемый (ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр.  [Ф. И. О. полностью], проживающий (ая) по адресу: [вписать нужное], паспорт серии [вписать нужное] N [вписать нужное], выдан [число, месяц, год] [наименование выдавшего органа], код подразделения [вписать нужное], именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:


1. Я, гр. [Ф. И. О. Продавца полностью], обязуюсь передать в собственность, а я, гр. [Ф. И. О. Покупателя полностью] обязуюсь принять и оплатить Продавцу, в соответствии с условиями настоящего Договора, следующее недвижимое имущество: одну комнату N [вписать нужное] в [вписать нужное]-х комнатной коммунальной квартире, расположенной на [указать этаж] этаже [тип дома: кирпичный, блочный и т. д.] жилого дома, находящуюся по адресу: [вписать нужное] область, [населенный пункт: район, город, поселок, деревня], улица [вписать нужное], дом N [вписать нужное], корпус (строение) N [вписать нужное], квартира N [вписать нужное].

2. Указанная комната имеет общеполезную площадь [цифрами и прописью] кв. м, в том числе жилую площадь [цифрами и прописью] кв. м и расположена в [вписать нужное]-х комнатной квартире общей площадью [цифрами и прописью] кв. м, в том числе жилой площадью [цифрами и прописью] кв. м, из них комната N 1 жилой площадью [цифрами и прописью] кв. м, комната N 2 жилой площадью [цифрами и прописью] кв. м.

Вместе с комнатой N 3 отчуждается [вписать нужное] долей в праве на места общего пользования в данной коммунальной квартире.

3. Техническая характеристика передаваемой комнаты коммунальной квартиры соответствует данным технического учета, которые содержатся в извлечении из технического паспорта БТИ от [число, месяц, год], выданном Продавцу бюро технической инвентаризации [наименование муниципального образования].


4. Указанная комната и доля в праве на общее имущество квартиры принадлежат Продавцу по праву собственности на основании [наименование правоустанавливающего документа], что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от [число, месяц, год] серия [вписать нужное] N [вписать нужное], выданным [наименование органа, осуществившего регистрацию], регистрационный номер [вписать нужное] в Едином государственном реестре прав от [число, месяц, год].

5. Инвентаризационная оценка указанной комнаты N 3 составляет [цифрами и прописью] руб., что подтверждается справкой N [вписать нужное], выданной [число, месяц, год] БТИ [наименование муниципального образования].

(Указанная в настоящем пункте инвентаризационная оценка используется для расчета налога с имущества, подлежащего уплате).

6. Указанная комната и доля в праве на общее имущество квартиры продается за [цифрами и прописью] руб. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

7. Собственник жилого помещения — комнаты N 3 не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места общего пользования в коммунальной квартире, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение.

8. Покупатель обязуется в течение [количество дней прописью] дней после государственной регистрации Договора уплатить Продавцу сумму, указанную в п. 6 Договора, в полном объеме.

9. Покупатель осмотрел приобретаемую жилую комнату и места общего пользования в коммунальной квартире перед заключением настоящего Договора, дефектов и недостатков, о которых не был предупрежден Продавцом, не обнаружил, удовлетворен качественным и техническим состоянием указанной комнаты и мест общего пользования.

10. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче комнаты N 3 сторонами составляется передаточный акт.

11. Покупатель приобретает право собственности на указанную комнату и долю в праве на места общего пользования квартиры коммунального заселения после государственной регистрации перехода права собственности на комнату, которая может быть произведена только после полной оплаты Покупателем по Договору и оформления сторонами передаточного акта.

12. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной комнаты и участвует в расходах по эксплуатации и ремонту мест общего пользования квартиры в размере, пропорциональном принадлежащей ему доле, в соответствии с правилами и нормами, действующими в РФ для государственного и муниципального жилищного фонда.

13. Риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества переходит от Продавца на Покупателя с момента передачи комнаты и подписания передаточного акта.

14. Комната продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной комнатой.

В указанной комнате зарегистрирован гр. [Ф. И. О.], который [Ф. И. О. Продавца полностью] обязуется сняться с регистрационного учета и освободить ее в течение [значение] дней с момента регистрации настоящего Договора.

15. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549, 556 ГК РФ стороны ознакомлены.

16. До подписания настоящего Договора указанная комната никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

17. Стороны Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

18. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.

19. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации и в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации. Расходы по государственной регистрации Договора несет [указать кто именно несет расходы по регистрации].

20. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

21. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй — у Покупателя, третий — в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество [наименование органа полностью].

Подписи сторон:

Продавец: [подпись] [Ф. И. О. полностью]

Покупатель: [подпись] [Ф. И. О. полностью]

Источник: dogovor-blank.ru

Как составить договор купли-продажи комнаты в 2020 году

Из текста соглашения должны быть известны характеристики продаваемого помещения и сведения о сторонах сделки. Цену жилья продавец и покупатель определяют самостоятельно – она не всегда равна кадастровой стоимости. В бланке договора купли-продажи комнаты также нужно указать список зарегистрированных лиц.

Договор купли-продажи комнаты должен включать такие пункты:

  • наименование сторон и основные сведения о них;
  • предмет соглашения (кадастровый номер квартиры, этаж, адрес, площадь);
  • стоимость и порядок расчетов (возможны рассрочка или кредит);
  • дополнительные условия (например, о порядке передачи недвижимости);
  • порядок расторжения сделки.

Обязательным условием договора купли-продажи комнаты в 2020 году является гарантия прав на жилище лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении. Согласно статье 40 Конституции РФ, никто не может быть произвольно лишен прав на жилье. К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого помещения (ст.292 ГК РФ), наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст.675 и 677 ГК РФ). В договоре обязательно следует перечислить лиц с указанием их прав пользования продаваемой комнатой.

Нужно ли заверять образец договора купли-продажи комнаты у нотариуса

Нотариальное удостоверение документа является обязательным, если часть квартиры находится в долевой собственности. Заверив соглашение, стороны могут быть уверены в прозрачности сделки.

По закону образец договора купли-продажи комнаты не подлежит государственной регистрации. Новый собственник должен обратиться в отделение Росреестра, чтобы зафиксировать факт перехода прав.  

Для заключения сделки понадобятся следующие приложения: акт приема-передачи недвижимости, протокол разногласий, счет, дополнительное соглашение. Договор купли-продажи комнаты и перечисленные документы можно скачать одним пакетом на этой странице.

Источник: www.freshdoc.ru

Особенности продажи комнаты в коммунальной квартире

Надзор относительно обязательства соблюдения, регламентируемых нормами закона, правил приобретения или продажи отдельной комнаты в коммуналке, довольно строго контролируется со стороны уполномоченных государственных служащих. Игнорирование любой из стадии данной процедуры приведет к признанию сделки купли-продажи недействительной.

Хронология покупки или продажи комнаты выглядит следующим образом:

  • принятие решения о приобретении, либо продаже объекта недвижимости;
  • определение рыночной стоимости;
  • соблюдение процедуры извещения лиц, проживающих в смежных комнатах (их законных собственников) о праве преимущественного выкупа продаваемой комнаты;
  • составление договора купли-продажи;
  • денежный расчет между сторонами;
  • общегосударственная регистрация описываемой сделки.

Процедуру третьего пункта следует разобрать более подробно. В соответствии с законодательной базой РФ, преимущественным правом покупки комнаты в коммунальной квартире обладают бесспорно соседи, проживающие в иных комнатах данной недвижимости. Законодатель позаботился о соблюдении интересов лиц, проживающих в смежных комнатах, предоставив им исключительное право первоочередного выкупа. Соответствующее правило не может быть проигнорировано.

На кого законодатель возложил обязанность произвести извещение соседей?

Нормы гражданского права конкретизируют, что направление и оформление уведомления о факте преимущественного приобретения должен осуществить продавец комнаты, то есть истинный владелец данного объекта недвижимости. Соответствующее уведомление обязательно должно отражать данные относительно выставленной стоимости жилого помещения.

Как оформить договор купли-продажи?

Процесс заключения сделки по приобретению любого объекта недвижимости сопровождается заключением соответствующего соглашения.

В договоре обязательно должны быть отражены следующие моменты:

  • дата составления;
  • личные данные продавца, то есть законного владельца продаваемой комнаты в коммунальной квартире;
  • личные данные потенциального покупателя;
  • сведения, характеризующие жилье, то есть недвижимый объект сделки, включая его адрес, площадь, рыночную стоимость;
  • сведения о факте произведенного расчета между сторонами.

Кроме этого, согласно общепринятым правилам, в подобных договорах прописываются так называемые гарантийные условия, то есть условия, при возникновении которых заключенный договор расторгается. Это может быть связано с выявлением возможных мошеннических действий со стороны продавца, когда указанное в договоре жилье принадлежит по закону иному лицу, а лицо, выступающее продавцом, неправомерно им распоряжается. Именно поэтому, перед тем как приобретать комнату в коммунальной квартире, следует уточнить, приватизирован ли данный объект недвижимости или нет. Во втором случае, распоряжаться данным объектом может лишь организация или муниципалитет, на балансе которого он находится.

Действующее законодательство Российской Федерации предоставляет возможность включать в договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире сведения относительно произведенного расчета без подписания дополнительной подтверждающей документации, то есть расписки. Реквизиты участников должны соответствовать сведениям их паспортов. Допущенные в фамилиях или именах ошибки автоматически влекут приостановление процедуры регистрации сделки в органах Росреестра.

Скачать образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире можете по ссылке. 

Обязательно ли заверять сделку у нотариуса?

Важным моментом в оформлении договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире считается факт обязательного заверения заключенной сделки в органах нотариата. Во-первых, следует отметить, что нормы цивильного права об обязательности заверения договора приобретения или продажи объекта недвижимости у нотариуса появились вследствие выявления огромного количества «мнимых» сделок.

Согласно статистическим данным, в последнее время одни и те же комнаты коммуналок многократно, в определенный период времени, продавались разным лицам. Данное обстоятельство стало возможным по причине несовершенства работы государственных органов, осуществляющих регистрацию сделок.

Ранее с момента подачи документов на регистрацию факта, подтверждающего смену владельца жилья и до момента наступления указанного факта, сведения о произведенном расчете за комнату в коммунальной квартире нигде не фиксировались. По этой причине проверить факт продажи условной квартиры или комнаты другому лицу просто невозможно. Во избежание факта обмана и мошенничества законодателем Российской Федерации и были внесены поправки, указывающие на необходимость заверения заключенной сделки по приобретению недвижимости в органах нотариата.

Однако это рекомендуемые условия, а обязательными они становятся лишь в случае регистрации сделки на покупку жилья, находящегося в долевой собственности. Соответственно можно сделать вывод, что имеются способы обойти нормы законодательства, разрешающие не производить нотариальное заверение озвученной сделки. Касаются лишь продаваемого жилья, в котором собственник представлен в одном лице.

Отдельно следует указать, что нормы правовых актов по регулированию процедуры приобретения или продажи жилья очень динамичны, то есть подвержены постоянным изменениям. Именно поэтому только их постоянный мониторинг обеспечит полное соблюдение законности при заключении договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.

Источник: dom-i-zakon.ru

Особенности продажи комнаты в коммунальной квартире

Коммунальная квартира – объект жилой недвижимости, где в качестве основных нанимателейсобственников выступают две или более семьи, члены которых не состоят в прямом родстве между собой. На практике, комната в коммуналке практически идентична статусу комнаты в общежитии. После принятия законодательного акта в 2007 году, которым была разрешена приватизации жилплощади в общежитиях, их правовые статусы уровнялись.

Собственность в коммунальных квартирах – общедолевая. При этом собственники каждой из комнат делят неделимые места общего пользования, согласно принципу пропорциональности. Это значит, чем больше площадь комнаты, которой владеет человек, тем большее количество квадратных метров мест общего пользования ему принадлежат.

Операции с недвижимостью в коммуналках, кроме сделок куплипродажи, не отличаются от идентичных с обычными квартирами или домами. Комнату можно завещать, составить дарственную на общих основаниях. Но продажа комнаты в коммунальной квартире – юридически более сложная процедура и требует соблюдения определенных норм и правил.

Особенности купли-продажи части в коммуналке:

  • Комната обязана быть приватизированной.
  • Необходимость учитывать первостепенное право совладельцев коммуналки купить комнату.
  • Важность соблюдения процедуры извещения остальных собственников о продаже.

В остальном, требования к комнате не отличаются от таковых со сделками с квартирами или домами: отсутствие долгов, обременений, залога, невыписанных и несовершеннолетних граждан.

Уведомление о продаже

Сделку по купле-продаже комнаты в коммуналке невозможно провести быстро из-за необходимости соблюсти процедуру извещения остальных владельцев.

Жилищный кодекс диктует условие, что совладельцы коммуналки имеют преимущественное право на ее приобретение во время продажи или отчуждения одной из комнат. На практике это может привести к дополнительным трудностям.

Первое, что необходимо – направить уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире в письменном виде, где указать:

  • Анкетные данные соседей – Ф.И.О.
  • Условия сделки.
  • Преимущественное право соседей.
  • Календарную дату составления данного извещения.
  • Стоимость, варианты оплаты.

Если место прописки остальных собственников неизвестно – можно взять выписку из ЕГРП, стоимость которой невелика – около 150 рублей.

Уведомление заверяется личной подписью. Передать его можно лично или отправить по почте на адрес прописки или фактического места жительства собственников комнат.

Соседи должны дать согласие или отказаться от покупки в течение одного месяца.

Идеальный вариант – если все соседи проживают в квартире, и раздать им уведомления не составляет труда. В таком случае, они должны согласиться с приобретением или написать письменный отказ.

Сложности могут возникнуть, если владельцы других комнат фактически не проживают в коммуналке и найти их проблематично. В таком случае уведомления отправляются по месту их регистрации, прописки или последнего известного места пребывания.

Составлять уведомление можно и с помощью нотариуса, что повысит их юридическую силу и, возможно, будет преимуществом в случае возникновения судебных споров с несогласными соседями.

В некоторых случаях потребуется дополнительные уведомления:

  1. Если один или несколько соседей владеют жилплощадью по договору соц. найма – необходимо уведомить полномочный орган о продаже (местную администрацию или жилищный комитет).
  2. Если зарегистрированы лица, не достигшие совершеннолетия – уведомить органы опеки.

Следует помнить, что нет необходимости в получении согласия соседей. Они могут выразить желание купить ее, в соответствии со своим первоочередным правом, отказаться от покупки или не дать ответа, что будет приравнено к отказу.

Порядок продажи комнаты

Согласно нормам, общий порядок продажи комнаты в коммунальной квартире выглядит так:

  1. Формирование условий сделки и стоимости жилплощади.
  2. Составление и отправка уведомлений.
  3. Подготовка всех необходимых документов.
  4. Получение заверенной нотариусом доверенности остальных владельцев комнаты (супругиа, родственников и т.д.).
  5. Подготовка справки о выписке всех прописанных лиц.
  6. Составление договора куплипродажи и совершение сделки.

В соответствии с последними изменениями редакции Жилищного кодекса, все сделки с недвижимостью должны оформляться в нотариальном порядке.

Необходимые документы

Необходимые документы при продаже комнаты в коммунальной квартире:

  1. Подтверждающие право собственности на жилплощадь документы.
  2. Техническая документация (кадастровый план, экспликация объекта).
  3. Домовая книга.
  4. Подтверждающие отсутствия долговой нагрузки перед бюджетом по налогу об имуществе физ лиц.
  5. Подтверждающие семейное положение документы, при необходимости доверенность от супругов.
  6. Справка, предоставленная органами опеки – если среди жильцов есть несовершеннолетние дети.
  7. Отказ от преимущественного приобретения жильцами (при наличии).
  8. Квитанции об уплате обязательных сборов при продаже недвижимого имущества.
  9. Удостоверения личности – паспорта или их заменяющие документы.
  10. Договор купли-продажи.

Договор купли-продажи может быть использован стандартный. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи]. При необходимости используется еще и предварительный договор — специально разработанный для такой сделки.

Пример по продаже комнаты в коммуналке

Приведем пример реальной ситуации по продаже части в двухкомнатной коммуналке в 2017 году:

В продаваемой комнате зарегистрированы двое проживающих граждан, состоящих в браке, во второй – одинокая женщина пенсионер, владеющая своей площадью на основе договора социального найма, но решившая начать процедуру приватизации. В то же время супруг решают продать свою жиллощадь.

В данной ситуации извещение отправляется в уполномоченный жилищный орган, после чего начинается процедура поиска клиентов и последующей продажи. Преимущественного права у соседки нет до того момента, как комната не будет приватизирована.

В таком случае, собираются все необходимые документы, и получается согласие от супруги, которое заверяется нотариально. Из доступных способов по поиску клиентов было выбрано обращение в агентство недвижимости. После того, как клиент был найден и соблюдены все условия, собрана документация и согласованы условия сделки и оставалось только подписать договор купли-продажи и внести данные в Росреестр, оказалось, что соседка пенсионерка успела приватизировать квартиру и получила соответствующие документы.

Несмотря на то, что по состоянию на начало продажи комнаты, вторая из них была в госсобственности и предоставлена на основе соц. найма, законодательство диктует необходимость уведомления всех собственников. То есть, нужно повторить процедуру уведомления теперь уже собственницы жилья – соседки пенсионерки. Из-за этого сделка откладывается еще на месяц.

Заключение

  1. Купля-продажа комнаты в коммунальной квартире требует внимательного подхода и определенной юридической грамотности.
  2. Сделка осуществляется только после уведомления всех соседей, с указанием всей информации по сделке.
  3. Соседи имеют исключительное право на приобретение продаваемой комнаты.
  4. Если несколько соседей изъявили желание о покупке – можно выбрать лучшее и более выгодное предложение.
  5. Продать комнату стороннему лицу можно, только если никто из остальных собственников коммуналки не изъявил желание ее купить.
  6. Сделка должна сопровождаться нотариальным оформлением.
  7. При обращении одного из соседей в суд по признанию сделки о продаже стороннему лицу юридически ничтожной, суд начнет рассматривать иск только после внесение соседом полной суммы стоимости сделки.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по продаже комнаты в коммунальной квартире

Вопрос: Соседка по коммуналке планирует продать свою часть и уведомляет меня как собственника другой комнаты об преимущественном праве на приобретение, но выставляет завышенную стоимость, по сравнению со среднерыночной ценой. Как поступить в таком случае?

Ответ: В таком случае необходимо письменно уведомить соседку, о невозможности покупки за столь высокую сумму. Можно предложить провести независимую оценку и выкупить комнату на основании экспертной оценки.

В случае отказа и перепродажи жилплощади постороннему лицу по стоимости, ниже указанной в уведомлении (информацию можно получить в Росреестре), следует обратиться в суд, который признает, что сделка была проведена незаконно и было нарушено право на преимущественную покупку.

Источник: estate-advisor.ru


Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.